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        業主裝修,小區物業管什么?怎么管?
        來源: | 作者:youyiwy | 發布時間: 2023-09-14 | 260 次瀏覽 | 分享到:

        一、業主裝修申報小區客戶服務中心負責辦理業主房屋裝修手續: 

        1、指導業主填寫并提交《裝修施工申請表》。 《裝修施工申請表》應詳細說明房屋裝修內容,包括房屋裝修項目、范圍、工藝和標準等;《裝修施工申請表》應明確說明裝修隱蔽工程、增改建項目部位等情況。 

        2、審核裝修施工單位營業執照、資質等法律文件。 業主辦理房屋裝修手續時,需提供其委托的裝修施工單位或裝修施工人員相關法律文件,如公司營業執照、公司資質證書、身份證等(復印件需加蓋公司印章),小區客戶服務中心負責對上述法律文件的真實性進行審核,必要時,可赴裝修施工單位進行考察,驗明其法律文件的真實性。為保證房屋裝修質量,小區客戶服務中心工作人員應善意提醒業主聘請正規、專業、負責、可靠、有資質的裝修施工單位。

        3、通知工程部審核業主房屋裝修方案。

        4、與業主簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》。

        5、收取業主房屋裝修押金、裝修證件辦理工本費等費用。

        6、為業主辦理房屋裝修消防用滅火器租賃手續。

        7、填發《房屋裝修施工許可證》、《裝修車輛出入證》,辦理《裝修施工人員出入證》等房屋裝修證件。辦理裝修施工人員出入證,每名裝修施工人員需提供身份證復印件和一寸免冠照片一張。

        8、負責將業主房屋裝修相關資料歸入客戶檔案妥善保管。

        二、裝修方案審核 

        工程部負責審核業主房屋裝修方案: 

        1、業主提交房屋裝修方案。業主提供的房屋裝修方案應包括:施工總平面圖、配電線路圖、上下水布置圖、空調安裝位置圖,以及增改項目和位置圖及施工組織計劃。比例1:100。 

        2、審核內容: 

        ⑴、業主申報的裝修方案,應不違反住宅裝飾、裝修管理規定。若有抵觸,客戶需更改裝修方案。 

        ⑵、業主應確保裝修方案中不得有影響異產毗連房屋居住安全的項目。若有抵觸,業主需更改裝修方案。 

        ⑶、告知業主或裝修施工單位、裝修施工人員房屋裝修相關注意事項。

        3、業主房屋裝修方案審核通過后,即可通知業主開始對房屋進行裝修施工。審核資料交小區客戶服務中心歸檔保存。

        三、房屋裝修管理 

        1、小區客戶服務中心房屋管理員負責對業主房屋裝修工程進行全程跟蹤檢查。 

        房屋管理員有義務督促業主或裝修施工單位、裝修施工人員遵守裝修管理規定,并依據審核批準的房屋裝修方案進行施工。 同時,應提醒業主或裝修施工單位、裝修施工人員注意下列行為: 

        ⑴、施工前,將房屋所有下水及地漏罩住,嚴禁將混凝土、沙石、油漆等廢棄物倒入廁所或地漏內; 

        ⑵、裝修現場應配備施工配電箱、滅火器并設立一名消防安全管理員。裝修工程如需使用電焊、氣焊、氬弧焊等特種機具作業前,操作人員需持有效特種操作證件向秩序維護部申報,在取得動火許可證后,在秩序維護部消防安全員的監護下方可作業。 

        ⑶、業主或裝修施工單位、裝修施工人員搬運裝修材料或垃圾時應愛護公共財物,避免損壞電梯、走廊、墻壁及其它公共財產和公共區域,如果有遺散物應及時掃凈。 

        ⑷、裝修材料須小心放置,以免從高處墜下,危及相鄰客戶或路人。 

        ⑸、業主或裝修施工單位、裝修施工人員須按指定位置、方式和時間堆放、搬運裝飾材料、垃圾。業主或裝修施工單位、裝修施工人員應按規定將裝修垃圾袋裝后運至指定存放點。 

        ⑹、每日裝修工作收工時,業主或裝修施工單位、裝修施工人員應注意關閉所有的門窗、水龍頭,切斷電源。

        違反上述要求,造成損害、損傷、損失等行為的,房屋管理員應依據相關規定予以相應處罰。

        2、秩序維護部負責對房屋裝修施工人員、作業時間和消防安全管理工作進行跟蹤檢查。 

        ⑴、房屋裝修施工現場應按要求配備滅火器。 

        ⑵、業主房屋室內裝修應在90天內完成。因特殊原因不能按期完工的應及時向客戶服務中心說明原因并征得同意。 

        ⑶、房屋裝修施工作業時間為:周一至周五早8:00—12:00;下午14:00—19:00。節假日為靜音施工作業。如遇有特殊原因需延長施工作業時間,裝修施工單位或裝修施工人員應與房屋管理員協商確定。其延長的施工作業時間應為靜音作業。 

        ⑷、為保裝房屋裝修施工作業有序進行,秩序維護部有權控制進入樓宇的裝修施工單位數量及裝修施工人員數量。 

        ⑸、所有出入樓宇的裝修施工單位及房屋裝修施工人員應自覺地接受秩序維護人員的安全監督管理。裝修施工人員出入小區應主動出示出入證。出入證在規定的期限內有效,過期作廢。 

        ⑹、房屋裝修施工人員在施工作業中使用易燃、易爆材料或物品,其出入小區、樓宇、運輸和使用應接受秩序維護人員的管理。易燃、易爆材料或物品不得遺留在裝修現場。

        3、工程部負責對房屋裝修單項工程、隱蔽工程,以及涉及房屋結構部分的裝修進行跟蹤檢查和驗收。

        4、裝修施工單位或裝修施工人員應服從管理,房屋裝修管理人員應及時制止各類違章裝修現象,必要時,有權采取相應措施予以制止和糾正。

        四、竣工驗收 

        1、業主房屋裝修工程完工一個月后,由業主本人對房屋裝修質量進行竣工驗收,驗收通過后,由業主在小區客戶服務中心開具的《裝修押金》單上簽字,并向小區客戶服務中心提出房屋裝修竣工驗收申請。

        2、業主向小區客戶服務中心提出房屋裝修竣工驗收申請后,小區客戶服務中心應及時安排房屋管理員、工程專業技術人員進行驗收。

        3、驗收內容包括: 

        ⑴、是否按《裝修施工申請表》所列施工項目及設計方案施工。

        ⑵、單項、隱蔽工程驗收是否合格。 

        ⑶、是否在裝修過程中損壞公共設施或改變、影響公共設施設備的原有功能。 

        ⑷、設備設施裝飾后,所留的檢修孔、洞是否便于維修。 

        ⑸、是否遺留裝修物料垃圾于公共部位及場所。 

        ⑹、增改建項目是否影響異產毗連物業的正常使用。

         4、驗收合格后,由小區客戶服務中心房屋管理員在業主已簽字認可的《裝修押金》單上簽字。若有某項未達要求,應要求業主或裝修施工單位、裝修施工人員整改,整改后再進行復驗,直至合格。

         5、小區客戶服務中心組織和安排的房屋裝修竣工驗收,只針對業主在裝修過程中是否破壞樓宇主體結構及公共管線設施的驗收,不對房屋裝修整體質量負責,更不能取代業主個人對房屋裝修工程的竣工驗收。

        五、退還各種證件,返還房屋裝修押金 

        1、房屋裝修竣工驗收結束后,由業主或裝修施工單位、裝修施工人員到小區客戶服務中心退還各類房屋裝修證件。             

         2、業主或裝修施工單位、裝修施工人員持小區客戶服務中心開具的《裝修押金》單到小區客戶服務中心辦理退還房屋裝修押金手續。


        業主車輛在車位劃傷如何處理?
        處理流程:
        1、首先,明確業主與物業之間簽訂的《車位管理協議》,若其中沒有規定物業公司負責車輛及車輛上的物品保管,則車輛及車上物品意外受損或丟失,由車主自行負責。
        2、可適當引導、協助業主報警或向車輛保險公司理賠,提供監控資料等必要協助。
        3、注意留存巡查記錄和車庫車輛、行人出入登記表等物業本職工作痕跡。
        如何阻止未經許可物品搬出小區?
        處理流程:按照合同約定物業公司為業主提供服務,包括業主財產出入小區需要核實,物業公司有核實的義務,但沒有扣留的權利。
        業主郵件在信箱失竊如何處理?
        處理流程:物業公司與業主有無看管郵件的約定,如沒有則物業沒有賠償責任。如因郵箱破損物業未及時維修導致郵件丟失,物業則承擔管理責任。 
        業主車輛被盜、損壞如何處理?
        處理流程:
        1、停放的車輛被盜物業公司是否承擔賠償責任關鍵在于物業管理服務合同對車輛管理行為的約定,如果雙方未在合同中約定,物業公司就不用承擔責任。
        2、每年所繳納的物業管理費系綜合服務費,在費用構成中并無汽車保管費的項目,而車輛保管亦不屬于物業公司正常的物業管理公共性服務范圍。物業公司只對物業管理區域內業主的人身、財產安全負有安全防范工作的職責,當發生違反有關治安行為時,物業公司應當及時采取措施制止該行為,同時應當向有關行政管理部門報告并做好協助工作。所以對于業主車輛的失竊,物業公司就不承擔賠償責任。
        3、物業服務的安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務,物業服務企業只是協助公安機關進行管理的。要物業服務企業對業主或物業使用人的財產負完全的保管、保險責任是不公平的也是不合法的。但是物業公司可以在案件發生時積極協助公安機關破案。
        4、丟失車輛是現在社會的一個比較普遍的社會現象,社會治安問題也不是保安能力范圍能解決的問題。



        業主在小區內跳樓自殺物業是否承擔責任?
        處理流程:如果是在戶內跳樓,則物業不承擔相應責任;若由于物業管理不善或不當,造成跳樓,則物業公司負有相關責任。物業公司在日常管理中,要管理禁止入內區域并張貼相關提示標識。
        業主破壞道閘、電梯等共用設施設備如何處理?
        處理流程:
        1、不要急于求成。業主心里有火,靜不下來時,不要急著追業主表態,最好是通過細致的解釋工作,讓業主意識到自己的不對之處,最好讓業主自己提出處理意見。
        2、不要與業主對抗。無論處理任何事情,要心平氣和擺事實,講道理,有理有節。不能因為錯誤在業主,就粗暴對待業主,而應以服務者的身份與業主溝通,事情會向好的方向發展。
        3、不要陷于糾纏。事情發生后,跟業主講清楚就行,不要現場糾纏不清,沒完沒了,引起業主反感。處理問題要把握好分寸,不能因小失大。只要業主認識到位,愿意賠償,事情就是圓滿解決。從始至終都要遵循服務第一的宗旨。

        高空拋物如何處理?
        處理流程:
        1、加強案例宣傳警醒住戶。應大力宣傳高空拋物的危害,應將造成重大經濟損失、人員傷亡的高空拋物案件廣泛宣傳;讓住戶知道,高空拋物除了有違道德,還有可能觸犯我國法律,從而達到有效防止高空拋物的目的。宣傳方式:①微信公眾號、微信群、物業管家朋友圈推送高空拋物相關題材案例;②園區電子顯示屏、公告欄、樓宇大堂公告欄張貼并宣傳;③搞一些高空拋物危害的社區公德教育活動。
        2、物業全員建立巡查監管機制。建議相關部門設立獎勵機制,鼓勵工作人員舉報高空拋物行為并作好保護舉報人的工作。如果這樣做,等于小區里增加了多個“人工攝像頭”,也讓住戶心中有數,知道有人隨時監督高空拋物行為。
        3、動員業主互相監督。業主自治、互相監督。發生該類事件,能確定責任人的,對責任人進行批評教育;不能確定責任人的,物業管家挨家勸導,促使部分習慣不良的業主認識到高空拋物的危害,自覺改正。
        4、安裝攝像頭進行監控。
        5、有條件的應協調執法人員進社區。物業沒有執法權,無法對高空拋物的住戶進行罰款。執法部門如城管、派出所等應進社區執法,一旦發現有人高空拋物且證據確鑿,應該對其進行處罰,還可以考慮提高罰款額度,有效懲戒高空拋物者。

        樓宇電梯困人如何處理?
        處理流程:
        1、當發生電梯困人時,監控中心通過電梯對講機或現場喊話與被困人員取得聯系,并說明轎廂隨時可能移動、務必使其保持鎮靜,不要驚慌,告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態,應設法將轎廂門完全關閉,不可將身體任何部位伸出轎廂外,靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護部、維修部電梯技工、電梯維保單位前往救援。
        2、客戶服務部和維修部電梯技工接報后立即趕往困人樓層,根據指示燈、控制柜內顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。
        ①當電梯停在距某平層位置約±0.5范圍時的救援工作程序如下:客戶服務部和秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便;電梯技工進入機房切斷電梯主電源,防止電梯意外啟動,但必須保留轎廂照明;用專用廳門鑰匙開啟廳門;在轎頂用人力開啟轎廂門;協助乘客安全離開轎廂;重新關好廳門;困人救援工作完畢后,電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障記錄表》內。
        ②當轎廂停于距離廳門±0.5以外位置的救援工作程序如下:客戶服務部、秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、進行安撫,以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便;
        秩序維護部負責應急處理、協助維修部救援;救援工作需要三人同時進行,一人在被困樓層用對講機聯絡、兩人在機房操作;電梯技工進入機房切斷電梯主電源,防止電梯意外啟動,但必須保留轎廂照明;拆除曳引電動機尾軸罩蓋,安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪);操作必須由兩人配合進行。一人握緊旋柄,另一人手持釋放桿,輕輕撬開制動器,利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險,操作時應一撬一放使轎廂逐步移動,直至最接近廳門±100毫米為止;確認剎車制動無誤,放開盤車手輪;當電梯未超出頂層或底層的平層位置時,可向較省力的方向移動電梯;而當電梯超出頂層(或底層)平層時,則應向底層(或頂層)方向移動電梯;必要時利用盤車手輪盤動電梯;當轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協助乘客安全離開轎廂、重新關好廳門。

        3、困人救援工作完畢后,電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障記錄表》內。


        業主車輛在車位劃傷如何處理?
        處理流程:
        1、首先,明確業主與物業之間簽訂的《車位管理協議》,若其中沒有規定物業公司負責車輛及車輛上的物品保管,則車輛及車上物品意外受損或丟失,由車主自行負責。
        2、可適當引導、協助業主報警或向車輛保險公司理賠,提供監控資料等必要協助。
        3、注意留存巡查記錄和車庫車輛、行人出入登記表等物業本職工作痕跡。
        如何阻止未經許可物品搬出小區?
        處理流程:按照合同約定物業公司為業主提供服務,包括業主財產出入小區需要核實,物業公司有核實的義務,但沒有扣留的權利。
        業主郵件在信箱失竊如何處理?
        處理流程:物業公司與業主有無看管郵件的約定,如沒有則物業沒有賠償責任。如因郵箱破損物業未及時維修導致郵件丟失,物業則承擔管理責任。 
        業主車輛被盜、損壞如何處理?
        處理流程:
        1、停放的車輛被盜物業公司是否承擔賠償責任關鍵在于物業管理服務合同對車輛管理行為的約定,如果雙方未在合同中約定,物業公司就不用承擔責任。
        2、每年所繳納的物業管理費系綜合服務費,在費用構成中并無汽車保管費的項目,而車輛保管亦不屬于物業公司正常的物業管理公共性服務范圍。物業公司只對物業管理區域內業主的人身、財產安全負有安全防范工作的職責,當發生違反有關治安行為時,物業公司應當及時采取措施制止該行為,同時應當向有關行政管理部門報告并做好協助工作。所以對于業主車輛的失竊,物業公司就不承擔賠償責任。
        3、物業服務的安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務,物業服務企業只是協助公安機關進行管理的。要物業服務企業對業主或物業使用人的財產負完全的保管、保險責任是不公平的也是不合法的。但是物業公司可以在案件發生時積極協助公安機關破案。
        4、丟失車輛是現在社會的一個比較普遍的社會現象,社會治安問題也不是保安能力范圍能解決的問題。



        業主在小區內跳樓自殺物業是否承擔責任?
        處理流程:如果是在戶內跳樓,則物業不承擔相應責任;若由于物業管理不善或不當,造成跳樓,則物業公司負有相關責任。物業公司在日常管理中,要管理禁止入內區域并張貼相關提示標識。
        業主破壞道閘、電梯等共用設施設備如何處理?
        處理流程:
        1、不要急于求成。業主心里有火,靜不下來時,不要急著追業主表態,最好是通過細致的解釋工作,讓業主意識到自己的不對之處,最好讓業主自己提出處理意見。
        2、不要與業主對抗。無論處理任何事情,要心平氣和擺事實,講道理,有理有節。不能因為錯誤在業主,就粗暴對待業主,而應以服務者的身份與業主溝通,事情會向好的方向發展。
        3、不要陷于糾纏。事情發生后,跟業主講清楚就行,不要現場糾纏不清,沒完沒了,引起業主反感。處理問題要把握好分寸,不能因小失大。只要業主認識到位,愿意賠償,事情就是圓滿解決。從始至終都要遵循服務第一的宗旨。

        高空拋物如何處理?
        處理流程:
        1、加強案例宣傳警醒住戶。應大力宣傳高空拋物的危害,應將造成重大經濟損失、人員傷亡的高空拋物案件廣泛宣傳;讓住戶知道,高空拋物除了有違道德,還有可能觸犯我國法律,從而達到有效防止高空拋物的目的。宣傳方式:①微信公眾號、微信群、物業管家朋友圈推送高空拋物相關題材案例;②園區電子顯示屏、公告欄、樓宇大堂公告欄張貼并宣傳;③搞一些高空拋物危害的社區公德教育活動。
        2、物業全員建立巡查監管機制。建議相關部門設立獎勵機制,鼓勵工作人員舉報高空拋物行為并作好保護舉報人的工作。如果這樣做,等于小區里增加了多個“人工攝像頭”,也讓住戶心中有數,知道有人隨時監督高空拋物行為。
        3、動員業主互相監督。業主自治、互相監督。發生該類事件,能確定責任人的,對責任人進行批評教育;不能確定責任人的,物業管家挨家勸導,促使部分習慣不良的業主認識到高空拋物的危害,自覺改正。
        4、安裝攝像頭進行監控。
        5、有條件的應協調執法人員進社區。物業沒有執法權,無法對高空拋物的住戶進行罰款。執法部門如城管、派出所等應進社區執法,一旦發現有人高空拋物且證據確鑿,應該對其進行處罰,還可以考慮提高罰款額度,有效懲戒高空拋物者。

        樓宇電梯困人如何處理?
        處理流程:
        1、當發生電梯困人時,監控中心通過電梯對講機或現場喊話與被困人員取得聯系,并說明轎廂隨時可能移動、務必使其保持鎮靜,不要驚慌,告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態,應設法將轎廂門完全關閉,不可將身體任何部位伸出轎廂外,靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護部、維修部電梯技工、電梯維保單位前往救援。
        2、客戶服務部和維修部電梯技工接報后立即趕往困人樓層,根據指示燈、控制柜內顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。
        ①當電梯停在距某平層位置約±0.5范圍時的救援工作程序如下:客戶服務部和秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便;電梯技工進入機房切斷電梯主電源,防止電梯意外啟動,但必須保留轎廂照明;用專用廳門鑰匙開啟廳門;在轎頂用人力開啟轎廂門;協助乘客安全離開轎廂;重新關好廳門;困人救援工作完畢后,電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障記錄表》內。
        ②當轎廂停于距離廳門±0.5以外位置的救援工作程序如下:客戶服務部、秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、進行安撫,以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便;
        秩序維護部負責應急處理、協助維修部救援;救援工作需要三人同時進行,一人在被困樓層用對講機聯絡、兩人在機房操作;電梯技工進入機房切斷電梯主電源,防止電梯意外啟動,但必須保留轎廂照明;拆除曳引電動機尾軸罩蓋,安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪);操作必須由兩人配合進行。一人握緊旋柄,另一人手持釋放桿,輕輕撬開制動器,利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險,操作時應一撬一放使轎廂逐步移動,直至最接近廳門±100毫米為止;確認剎車制動無誤,放開盤車手輪;當電梯未超出頂層或底層的平層位置時,可向較省力的方向移動電梯;而當電梯超出頂層(或底層)平層時,則應向底層(或頂層)方向移動電梯;必要時利用盤車手輪盤動電梯;當轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協助乘客安全離開轎廂、重新關好廳門。

        3、困人救援工作完畢后,電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障記錄表》內。



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