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        物業公司是否有配合業主安裝充電樁的義務?
        來源: | 作者:youyiwy | 發布時間: 2024-04-18 | 9 次瀏覽 | 分享到:

        近年來新能源汽車產業穩步向前發展,新能源汽車的銷量也在逐年上升,小區業主對汽車充電樁的需求也不斷增長。物業公司是否有配合小區業主安裝充電樁的義務?本文圍繞該主題整理了相關資料,以供讀者參閱。

        裁判規則


        1.物業服務受讓人向供電企業申請在其停車位安裝電動汽車充電樁時,物業服務提供人應當根據相關行政法律規范及合同的概括約定予以協助——范某某訴重慶港華物業管理有限公司物業服務合同糾紛案
        【案例要旨】:物業服務受讓人向供電企業申請在其停車位安裝電動汽車充電樁時,物業服務提供人應當根據相關行政法律規范及合同的概括約定予以協助。經核驗停車位產權、小區輸配電設施設備功率與負荷、車庫物理結構等,適宜安裝電動汽車充電樁的,物業服務提供人應根據需要出具同意或適宜安裝的證明。物業服務提供人以物業服務合同未約定或約定不明確為由抗辯的,人民法院不予支持。
        2.車位、車輛的所有權人有權申請在私有車位上安裝充電樁,物業服務企業不得以存在安全隱患作為拒絕安裝充電樁的理由依據——王先生訴小區物業公司物業服務合同糾紛案
        【案例要旨】:物業服務合同雖未約定物業公司有配合安裝充電樁的義務,但規范性文件明確物業服務企業有配合安裝義務。車位、車輛的所有權人有權申請在私有車位上安裝充電樁,物業服務企業不得以存在安全隱患作為拒絕安裝充電樁的理由依據。物業服務企業未征得小區全體業主意見,僅以部分車庫業主意見拒絕所有人的申請,違反法律相關規定,人民法院不予支持。
        3.物業服務企業應配合業主安裝新能源汽車配套充電裝置,并為安裝提供便利——周某訴物業公司物業服務合同糾紛案
        【案例要旨】:小區業主有權對其擁有的車位進行合理使用,而在停車位上安裝配套充電裝置的目的是為了使用新能源汽車,符合有利于節約資源、有利于保護生態環境原則,應予以鼓勵。物業服務企業應配合業主安裝新能源汽車配套充電裝置,并為安裝提供便利。
        4.業主與物業企業在物業服務合同中約定,對未規定的事宜,遵照國家有關法律、法規和規章執行,相關部門規章、行政規章等均要求物業服務企業在充電設施建設時予以配合、提供便利的,業主要求物業企業安裝充電樁的,物業企業應當履行——范某訴物業公司物業服務合同糾紛案
        【案例要旨】:業主與物業企業簽訂的物業合同,在服務內容的確定上,應當以合同為基礎,結合誠實信用原則確定。業主與物業企業在物業服務合同中約定,對未規定的事宜,遵照國家有關法律、法規和規章執行,相關部門規章、行政規章等均要求物業服務企業在充電設施建設時予以配合、提供便利的,業主要求物業企業安裝充電樁的,物業企業應當履行。
        5.物業公司不得以業主的車位為租賃而非產權車位、充電樁存在安全隱患為由不予配合安裝充電樁——王某訴其物業公司物業服務合同糾紛案
        【案例要旨】:業主要求物業公司在其租賃的車位上安裝充電樁,物業公司以業主的車位為租賃而非產權車位,且充電樁存在安全隱患為由不予配合安裝充電樁,法院不予支持。物業公司應積極履行配合業主安裝充電樁的義務。
        6.車位的長期承租方有權在其使用車位上安裝與其汽車配套的充電樁——朱某訴小區物業公司拒不配合安裝充電樁糾紛案
        【案例要旨】:安裝充電樁是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備,作為車位長期的承租方,有權在其使用車位上安裝與其汽車配套的充電樁,小區物業公司應予配合。

        司法觀點

        1.物業服務人對業主共有部分的管理和維護
        物業服務人的義務首先就是對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施等共有財產進行管理和維護,這是物業服務人最重要的合同義務之一,也是保障業主正常生活、改善業主生活品質的重要基礎。學界常把物業服務人的服務管理區分為對物的管理和對人的管理。物業服務人的此項義務主要涉及對物的管理,即管理物業服務區域內的業主的共有財產,主要包括小區內的道路、綠地、廣場等公共場所,電梯、消防設施、公共照明設施和共有的車位車庫等公共設施,以及物業服務用房等。
        2.關于物業服務人服務義務的來源
        (一)合同約定的主要服務義務
        物業服務合同的核心內容之一是物業服務人為業主提供相應的物業服務,這是物業管理制度所要達到的目標,也是社會分工高度發達之后的必然。物業服務人提供的服務也是其按照法律規定和合同約定完成合同義務的過程,其完成合同義務的全面性、完整性直接決定了業主的滿意程度和物業服務制度能否順暢運行。長期以來,對于物業服務人提供的物業服務內容,《物業管理條例》及許多省市的法規規定均比較粗略,只有比較原則性、概括性的規定,具體內容均交由業主與物業服務人在合同中具體約定。如《物業管理條例》第2條在物業管理的概念中對物業服務人的義務概括為“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”,第35條規定“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務”,規定比較抽象和原則,不便于操作。也有的地方對于物業服務人應當完成的服務事項有比較詳細的規定,在實踐中進行了較好的探索,如《上海市住宅物業管理規定》第44條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項:(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;(二)共有綠化的維護;(三)共有區域的保潔;(四)共有區域的秩序維護;(五)車輛的停放管理;(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施;(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;(八)物業檔案資料的保管;(九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項?!钡苤朴跇I主一方的弱勢地位和物業管理的專業性,在物業服務合同中很難將物業服務人應當完成的所有義務納入其中,導致雙方出現糾紛時物業服務人往往以合同沒有明確約定為由逃避責任,業主的權益無法得到充分保障?!睹穹ǖ洹反舜螌⑽飿I服務的主要內容予以明確,從立法層面將物業服務人的合同義務上升為法律義務,對于增強物業服務人責任意識,提高物業服務人的服務水平,具有積極意義。此外,應當注意的是,根據《民法典》第938條規定,物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。本書在第938條中已經闡述了物業服務人服務承諾應納入物業服務合同的法理依據,此處不再贅述。對于物業服務人公開的服務承諾,如果明確具體,物業服務人通過投標文件、公示欄、電子郵件等形式表明自己愿意受到約束,則該承諾同樣應當作為物業服務人的義務來源。
        (二)根據物業使用性質派生的服務義務
        物業服務的內容事無巨細、紛繁蕪雜,由業主與物業服務人在合同中約定物業服務的內容對于明確雙方的權利義務、規范物業服務人的服務項目當然更為有利,但現實生活的千變萬化導致合同不可能對于物業服務人的服務義務進行精細化的描述,故而物業服務人必須秉持服務精神,盡心盡責處理好物業服務區域內物業共有部分的各項事務。物業也是一個比較寬泛的概念,有住宅、商業、公益等多種物業,根據物業性質的不同,業主所需的物業服務也就不同,很難套用一種約定或規則來規定物業服務人應提供的物業服務。按照本條(《民法典》第942條)的表述,除約定之外,物業服務人應當按照物業的使用性質妥善提供服務。那么,何為物業的使用性質?一般而言,物業可以分為商業物業、住宅物業、工業物業、市政物業、公益物業和其他物業等。商業物業是指那些通過商貿經營可以獲得盈利性回報的物業,進一步可以分為商服物業和辦公物業。住宅物業是指具備生活居住功能的建筑物業,包括住宅小區、住宅樓、公寓、別墅以及其配套的設施和場所;工業物業是指用于工業生產、研究和發展的廠房、倉庫及其配套建筑和設施;市政物業主要是指道路、車站、橋梁、隧道、機場、加油站、廣場、公園等特殊物業;公益物業則一般包括學校、醫院、圖書館以及其他公益項目所使用的物業。目前,在這些不同性質的物業當中,住宅物業和商業物業是比較多見的物業形式。這些物業由于業主人數眾多,物業體量巨大,一般交由專業物業管理公司進行管理,對于此類性質的物業服務應當適用《民法典》關于根據物業使用性質提供物業服務的規定。而對于工業、市政、公益等物業形式,業主數量相對較少或者比較單一,有的業主選擇自行進行管理,也有的通過物業公司進行管理。

        法律依據

        1.《中華人民共和國民法典》
        第九條 民事主體從事民事活動,應當有利于節約資源、保護生態環境。
        第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
        第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
        2.《國家發展改革委等部門關于進一步提升電動汽車充電基礎設施服務保障能力的實施意見》(發改能源規〔202253號)
        一、加快推進居住社區充電設施建設安裝
        (一)完善居住社區充電設施建設推進機制。各地發展改革、能源部門應加強與住房和城鄉建設等部門的統籌協作,共同推進居住社區充電設施建設與改造。居住社區管理單位應積極配合用戶安裝充電設施并提供必要協助。業主委員會應結合自身實際,明確物業服務區域內充電設施建設的具體流程。
        3.《國家發展和改革委員會、國家能源局、工業和信息化部、住房和城鄉建設部<關于加快居民區電動汽車充電基礎設施建設的通知>發改能源〔20161611號)
        四、引導業主委員會支持設施建設。各地房地產(房屋)行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、社區居委會要按照《私人用戶居住地充電基礎設施建設管理示范文本》(附后),主動加強對業主委員會的指導和監督,引導業主支持充電基礎設施建設改造,明確充電基礎設施產權人、建設單位、管理服務單位等相關主體的權利義務以及相應建設使用管理流程。對于占用固定車位產權人或長期承租方(租期一年及以上)建設充電基礎設施的行為或要求,業主委員會(或業主大會授權的管理單位)原則上應同意并提供必要的協助。
        六、發揮物業服務企業積極作用。在居民區充電基礎設施安裝過程中,物業服務企業應配合業主或其委托的建設單位,及時提供相關圖紙資料,積極配合并協助現場勘查、施工。鼓勵物業服務企業根據用戶需求及業主大會授權,利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。地方可充分利用財政資金杠桿作用,對配套服務與管理積極主動、成效突出的物業服務企業給予適當獎補。
        4.《北京市住房和城鄉建設委員會關于做好住宅區電動車充電樁安裝及后期秩序維護工作的意見》
        各有關單位:根據《關于解決物業小區電動車充電樁問題的工作方案》(京建發〔2021〕155號)要求,為解決好市民反映的物業小區電動車充電樁安裝難問題,建立充電樁運行管理長效機制,現就做好住宅區電動車充電樁安裝及后期秩序維護工作提出如下意見:
        一、穩步推進安裝。居(村)民委員會、業主委員會(物業管理委員會)等社區基層組織應結合住宅區實際情況,積極推動協調安裝充電設施。擁有產權車位或具有一年以上長期車位租賃使用權的業主(物業使用人),可提出報裝申請。業主委員會(物業管理委員會)可組織業主共同決定授權物業服務人利用公共停車位建設相對集中的公共充電設施,住宅區沒有物業服務人的,可授權停車管理單位或其他專業公司實施。充電樁安裝施工單位應具備相關資質條件。
        二、積極支持配合。實施專業物業管理的住宅區且電容符合安裝條件的,物業服務人應當積極支持和配合電動車充電設施建設安裝工作,包括勘察現場、提供相關圖紙或指認停車區域內電源位置及暗埋管線的走向等。未實施專業物業管理的住宅區,居(村)民委員會、業主委員會(物業管理委員會)或停車管理單位應積極提供相應的協助配合。
        三、加強監督管理。充電設施所有權人或受委托人是施工安裝、充電設施的維護及安全管理責任人,負責定期對充電設施開展電氣安全、消防安全、防雷設施安全以及充電相關設備設施的檢查和維護保養,及時消除安全隱患。充電設施所有權人在充電樁車位轉讓、合同到期或不再使用時,應及時通過拆除或轉讓等方式對充電樁進行妥善處理。使用公共充電樁充電的,使用人應在電動車充電完成后,及時移出充電車位,提高充電設施的使用效率。電動車充電樁所有權人可以與本小區物業服務人簽訂服務協議,由物業服務人協助管理、維護電動車充電樁。
        四、做好組織保障。各區房屋行政主管部門應加大政策指導力度;街道(鄉鎮)、社區(村)應積極發揮黨建引領作用,統籌和協調物業服務人(停車管理單位)、業主委員會(物業管理委員會)共同推進工作。
        特此通知。
        北京市住房和城鄉建設委員會
        2021年9月2日


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